Wegen der gestiegenen Energiepreise sind erhöhte Nebenkosten zu erwarten, nicht nur bei den Geschäftsmieten, sondern auch bei Privatpersonen. Es lohnt sich, die Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Wir erklären, worauf es ankommt. Nutzen Sie auch unsere Dienstleistung zur Prüfung der Abrechnung.

Nur wenn sie vertraglich vereinbart sind

Nebenkosten müssen nur separat bezahlt werden, wenn sie besonders vereinbart sind. Die einzelnen Nebenkostenpositionen müssen im Stammvertrag genannt sein, es genügt nicht, dass diese nur in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen aufgezählt werden. Eine neue Nebenkostenordnung kann auch in einer späteren Mietvertragsänderung enthalten sein; bei der Einführung neuer Nebenkostenpositionen muss jedoch der Nettomietzins im Umfang der Kosten der neuen Positionen gesenkt werden. Die Nebenkosten müssen zudem detailliert aufgelistet sein, die Bezeichnung „sämtliche Nebenkosten“ oder „allgemeine Betriebskosten“ genügt dieser Anforderung nicht. Bezüglich der Wärmekosten (Heizung und Warmwasser) nennt Art. 5 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 5 VMWG) einzelne Kosten, die nicht im Mietvertrag besonders vereinbart werden müssen, da diese von Gesetzes wegen als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen. Auch die Verwaltungskosten dürfen ohne besondere Vereinbarung abgerechnet werden (Art. 4 Abs. 3 VMWG)

Kosten aus dem Gebrauch der Sache

Es dürfen nur Nebenkosten in Rechnung gestellt werden, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Nicht mit dem Gebrauch der Sache hängen beispielsweise Unterhaltskosten/Reparaturen, Steuern oder Versicherungen zusammen, denn diese Kosten fallen auch bei einem Leerstand an, d.h. wenn das fragliche Objekt gar nicht vermietet ist. Ausnahmen gelten beim Bezug von Energie bei Zusammenschlüssen zum Eigengebrauch oder beim Bezug von einer ausgelagerten Zentrale bzw. Energie Spar-Contracting (Art. 6a, 6b und 6c VMWG).

Nebenkostenabrechnung

Aus der Nebenkostenabrechnung muss klar ersichtlich sein, welche Nebenkosten konkret in welchem Umfang in Rechnung gestellt werden. Ist dies nicht der Fall, gibt es z.B. lediglich eine Abrechnungsposition namens „Betriebskosten“ ohne konkrete Auflistung derselben, kann bei der Vermieterschaft eine detaillierte Abrechnung verlangt werden. Aus der Abrechnung müssen auch der Verteilschlüssel und die bisher geleisteten Akontozahlungen ersichtlich sein.

Effektive Kosten

Es dürfen nur Nebenkosten berechnet werden, die auch tatsächlich angefallen sind. Eine Ausnahme bilden die Verwaltungskosten, welche im Rahmen der üblichen Ansätze in Rechnung gestellt werden dürfen. In der Nordwestschweiz gelten 3% der Nebenkosten als üblich. Zur Überprüfung der einzelnen Kosten ist die Mieterschaft berechtigt, die sachdienlichen Unterlagen einzusehen.

Nebenkostenpauschale

Es kann sein, dass alle oder einzelne Nebenkosten im Mietvertrag als „pauschal" bezeichnet werden. Dies bedeutet, dass die betreffenden Nebenkosten mit der vereinbarten Pauschale abgegolten sind und keine zusätzlichen Kosten in Rechnung gestellt werden dürfen. Es besteht zwar die Möglichkeit, die Pauschalen anzupassen, insbesondere auch zu erhöhen, dabei ist jedoch auf den Durchschnitt der in den letzten drei Jahren konkret entstandenen Kosten der bisher pauschal abgerechneten Nebenkosten abzustellen.

Gerne ist Ihnen die RS Rechtsservice bei der Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung behilflich. Nutzen Sie unser Angebot zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung zum Pauschalpreis.

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