Nach der Revision des schweizerischen Gewährleistungsrechts gelten seit 1. Januar 2026 neue (teilweise zwingende) Regeln zu Rüge- und Verjährungsfristen, insbesondere Art. 210 und 371 OR sowie die neuen gesetzlichen Rügefristen von 60 Tagen.

Der Fall: Vreni Huber hat eine Generalunternehmung beauftragt, ein Einfamilienhaus zu bauen. Einen Monat nach dem Einzug lassen sich mehrere Storen nicht mehr bedienen. Wie muss Frau Huber vorgehen?

Werkverträge unter altem und neuem Recht

Achtung: Für Werkverträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt weiterhin das alte Gewährleistungsrecht mit Sofortrügepflicht (innert wenigen Tagen) und den damals geltenden strengeren Verjährungsregeln. Für Werkverträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, gelten dagegen die neuen, teilweise zwingenden Regeln zu Rüge- und Verjährungsfristen (insbesondere Art. 210 und 371 OR). Die nachstehenden Ausführungen gelten für Verträge, die ab 1.1.2026 abgeschlossen wurden.

Wer sich also gegen Baumängel wehren möchte, muss Fristen einhalten. Die dem Bauherrn zustehenden Mängelrechte können nur während einer gewissen Zeitdauer geltend gemacht werden. Es gibt zwei Fristen: Die Rügefrist einerseits, und die Verjährungsfrist andererseits.

Wird im Werkvertrag auf die SIA-Normen verwiesen, gelten die Fristen gemäss SIA Norm. Andernfalls gelten die Fristen nach Artikel 371 OR (Rügefristen), bzw. die Verjährungsfristen gemäss Art. 371 Abs. 2 OR.

Rügefristen

Fristen nach SIA

Sobald die Bauleitung mitteilt, dass das Werk fertiggestellt ist, muss das Werk gemäss SIA 118 innert einem Monat abgenommen werden. Ab diesem Datum gilt:

• Während 2 Jahren nach Abnahme kann die Bauherrschaft offene und verdeckte Mängel jederzeit rügen (sog. Garantiefrist).
• In der Praxis werden kleinere Mängel häufig gesammelt und in einer Mängelliste zu einem frei gewählten Zeitpunkt innerhalb dieser zweijährigen Frist dem Unternehmer zugestellt.

Für verdeckte Mängel sieht die SIA 118 vor, dass sie nach Ablauf der zweijährigen Frist bis zum Ablauf von insgesamt 5 Jahren seit Abnahme gerügt werden können, müssen aber unverzüglich nach Entdeckung angezeigt werden. Nach bisheriger Rechtsprechung wurde „unverzüglich“ bei verdeckten Mängeln teilweise sehr strikt ausgelegt (oft wenige Tage), was im alten Recht zu einer faktischen Kurzfrist von etwa 7 Tagen führte; diese Rechtsprechung ist bei Verträgen unter SIA‑Norm weiterhin zu beachten. Für absichtlich verschwiegene Mängel gilt eine Rüge- und Verjährungsfrist von 10 Jahren ab Abnahme.

Anwendung im Fall Huber (wenn SIA 118 vereinbart ist):

Lassen sich die Storen einen Monat nach Einzug nicht mehr bedienen und liegt die Abnahme bereits vor, kann Frau Huber den Mangel innerhalb der zweijährigen SIA‑Frist jederzeit rügen; empfohlen wird eine schriftliche (eingeschriebene) Mängelanzeige.

Hatten die Storen einen von aussen nicht erkennbaren, verdeckten Materialmangel, kann Frau Huber diesen Mangel bis 5 Jahre nach Abnahme rügen, muss aber nach Entdeckung unverzüglich handeln.

Hat der Generalunternehmer absichtlich mangelhafte Storen beschafft und diesen Umstand verschwiegen, kann Frau Huber während 10 Jahren seit Abnahme rügen.

Wenn die Storen sich von Anfang an nicht bedienen liessen und noch keine Bauabnahme stattgefunden hat, geht es nicht um eine Mängelrüge, sondern um die Fertigstellung des Werkes; Frau Huber kann die Vollendung der vertraglich geschuldeten Leistung verlangen.

Fristen nach OR

Ist im Werkvertrag nichts über die Anwendung der SIA‑Normen vereinbart, gelten die gesetzlichen Rügefristen des revidierten Obligationenrechts.

Neu gilt allgemein: Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln des Werkes verjähren mit Ablauf von zwei Jahren nach Abnahme des Werkes, soweit es sich nicht um ein unbewegliches Werk oder um in ein Bauwerk integrierte bewegliche Werke handelt.

Für unbewegliche Werke (klassischer Bauwerkvertrag) bleibt es bei der fünfjährigen Verjährungsfrist ab Abnahme; diese darf zu Lasten des Bestellers nicht mehr verkürzt werden.

Für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und dort den Mangel verursachen (z.B. Fenster, Storen), beträgt die Verjährungsfrist neu fünf Jahre, soweit es um die Beziehung Besteller–Unternehmer geht.

Hinweis zu den gesetzlichen Rügefristen

Für offene Mängel beträgt die gesetzliche Rügefrist neu 60 Tage ab Ablieferung des Werkes; diese Frist ist zwingend und kann gegenüber Konsumentinnen und Konsumenten nicht verkürzt werden.

Für verdeckte Mängel beträgt die Rügefrist 60 Tage ab Entdeckung des Mangels; auch diese Frist ist zwingend.

Der Besteller muss den Mangel innert 60 Tagen ab Entdeckung rügen (gesetzliche Rügefrist).

Für Frau Huber bedeutet das (ohne SIA 118):

Sie muss den Mangel an den Storen spätestens innert 60 Tagen ab Entdeckung schriftlich rügen (empfohlen per Einschreiben mit genauer Beschreibung des Mangels und Frist zur Nachbesserung).

Erhebt sie die Rüge später, verliert sie ihre Mängelrechte, auch wenn die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Verjährungsfristen

Die rechtzeitige Rüge eines Mangels alleine genügt zur Durchsetzung des Anspruchs des Bauherrn nicht. Er muss die Verjährungsfristen beachten. Denn nach Ablauf der Verjährungsfrist kann er seine Rechte, auch wenn er die Mängel gerügt hat, nicht mehr gerichtlich durchsetzen.

Neu gilt im Werkvertragsrecht eine differenzierte Regelung:

• Für bewegliche Werke (nicht in ein Bauwerk integriert): Verjährungsfrist 2 Jahre ab Abnahme, analog zum Kaufrecht.
• Für unbewegliche Werke (Bauwerke): Verjährungsfrist 5 Jahre ab Abnahme; diese Frist darf zu Lasten des Bestellers nicht verkürzt werden.
• Für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein Bauwerk integriert wurden und dort einen Mangel verursachen (z.B. Fenster, Storen, Installationen), beträgt die Verjährungsfrist in der Beziehung Besteller–Unternehmer ebenfalls 5 Jahre.
• Für absichtlich verschwiegene Mängel gilt eine Verjährungsfrist von 10 Jahren ab Abnahme.

Im Fall von Frau Huber ist davon auszugehen, dass die Storen als in das Bauwerk integrierte, für dessen Funktion und Gebrauch bestimmte Bestandteile gelten. Damit verjähren ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Generalunternehmer grundsätzlich 5 Jahre nach Abnahme des Hauses; bei Arglist 10 Jahre.

Verjährung unter SIA 118

Ist die SIA 118 anwendbar, sieht sie für Bauwerke eine einheitliche 5‑jährige Verjährungsfrist ab Abnahme vor, mit einer 10‑jährigen Frist bei absichtlich verschwiegenen Mängeln. Die vertraglichen Regelungen der SIA 118 dürfen aber die zwingenden gesetzlichen Mindestfristen des neuen OR nicht unterschreiten; wo das OR strengere bzw. längere Fristen vorsieht, gehen die gesetzlichen Bestimmungen vor.

Unterbrechung der Verjährung

Der Bauherr hat die Möglichkeit, die Verjährung vor Ablauf der 5 Jahresfrist zu unterbrechen. Die Unterbrechung erfolgt u.a. durch Anhebung einer Klage, beispielsweise durch ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde. Mit der Klageanhebung beginnt die Verjährungsfrist von vorn. Eine andere Möglichkeit ist, dass der Unternehmer eine schriftliche Erklärung abgibt, dass er auf die Einrede der Verjährung für eine bestimmte Zeitdauer verzichtet.

Entdeckt Frau Huber zum Beispiel einen Mangel erst nach 4 Jahren und 10 Monaten, genügt es nicht, den Mangel nur zu rügen; sie muss zusätzlich dafür sorgen, dass die Verjährungsfrist unterbrochen wird (z.B. mittels Schlichtungsgesuch oder Verjährungsverzichtserklärung).

Unsere Empfehlungen, wenn Sie einen Mangel entdecken:

• Klären Sie ab, ob die SIA-Normen zur Anwendung kommen (im Werkvertrag nachschauen)
• Rügen Sie im Zweifelsfall sofort (spätestens aber innerhalb der gesetzlichen 60-Tage Frist nach Ablieferung bzw. Entdeckung) schriftlich und per Einschreiben.
• Beachten Sie die Rügefristen und Verjährungsfristen. Die Verjährungsfristen beachten, wenn sich die Verhandlungen mit dem Unternehmer in die Länge ziehen!
• Massgebend ist das Datum der Bauabnahme. Es empfiehlt sich, nach der Baubeendigung eine offizielle und protokollierte Abnahme im Beisein von Bauherrschaft und Architekt durchzuführen.
• Ohne Bauabnahme droht im Streitfall Uneinigkeit über den Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie.
• Bemüht sich keine der beiden Vertragsparteien um eine Abnahme, kann das Werk als stillschweigend und mängelfrei abgenommen angesehen werden.
  
  Für Frau Huber bedeutet dies konkret: Sie sollte den Mangel an den Storen möglichst rasch, spätestens innerhalb von 60 Tagen ab Entdeckung, schriftlich rügen und – falls die Sache sich hinzieht – die 5‑jährige Verjährungsfrist im Blick behalten und bei Bedarf rechtzeitig ein Schlichtungsgesuch einreichen oder einen Verjährungsverzicht verlangen.