Als Referenzzinssatz wird der durchschnittliche Zinssatz aller Hypotheken innerhalb der Schweiz verstanden. Der Referenzzinssatz ist vor allem für Mietverhältnisse relevant, da Mietzinse daran gekoppelt sind. Steigt der Referenzzinssatz, kann die Vermieterschaft unter gewissen Voraussetzungen die Mietzinse erhöhen. In den letzten Jahren wurde der Referenzzinssatz in zwei Schritten auf 1.75% erhöht, weshalb viele Mieterinnen und Mieter Mietzinserhöhungen erhielten.

Wie das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mitteilt, ist der Referenzzinssatz per 4. März 2025 von 1.75% wieder auf 1.5% gesunken. Nun stellen sich viele Mieterinnen und Mieter die Frage: Habe ich Anspruch auf Senkung meines Mietzinses? Und die Vermieterschaft stellt sich die Frage, ob sie den Mietzins senken muss.

1. Wer hat Anspruch auf Senkung des Mietzinses?

Erste Voraussetzung ist, dass der aktuelle Mietzins auf einem höheren Referenzzinssatz (höher als 1.5%) basiert. Fusst der aktuelle Mietzins auf einem Satz von 1.75 %, hat die Mieterschaft einen Senkungsanspruch von 2.91% des Nettomietzinses.

Allerdings kann die Vermieterschaft Teuerung und Kostensteigerung geltend machen, die seit der letzten Mietzins-Anpassung eingetreten ist. Diese kann sie mit dem Senkungsanspruch verrechnen, so die Teuerung im Umfang von bis zu 40%, die seit der letzten Vertrags- bzw. Mietzinsanpassung entstanden ist. Zudem kann sie u.U. eingetretene allgemeine Kostensteigerungen geltend machen: Die meisten Schlichtungsbehörden lassen einfachheitshalber eine pauschale Kostensteigerung zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr zu, (was an sich gemäss Bundesgericht nicht zulässig ist).

Einen Anspruch auf Senkung haben insbesondere Mieterinnen und Mieter, die seit dem 2. Dezember 2023 eine Mietzinserhöhung basierend auf einem Referenzzinssatz von 1.75% erhalten haben oder einen neuen Mietvertrag mit diesem Satz abgeschlossen haben. In beiden Konstellationen wird der Verrechnungsanspruch der Vermieterschaft meistens nicht die Senkung des Mietzinses aufgrund der Referenzzinsanpassung übersteigen können.

Bei Mietverträgen ohne Mietzinsanpassung in den letzten beiden Jahren ist eine Nachrechnung im Einzelfall nötig, um eine mögliche Mietzinsanpassung beurteilen zu können. Dabei ist eine gewisse Vorsicht angebracht, da die Teuerung in den letzten Jahren relativ hoch war. Je nach Konstellation kann sich nach Verrechnung von Senkungsanspruch und Teuerung / Kostensteigerung sogar ein höherer Mietzins ergeben.

2. Wie ist vorzugehen?

1. Prüfen Sie in Ihrem aktuellen Mietvertrag und der letzten Mietzinsanpassung den jeweils genannten Referenzzinssatz.
2. Rechnen Sie allenfalls mit dem Mietzinsrechner des Mietverbandes Ihren Anspruch auf Senkung des Mietzinses nach.
3. Fordern Sie die Vermieterschaft mit einem Herabsetzungsbegehren schriftlich und eingeschrieben zur Senkung Ihres Mietzinses auf den nächsten Kündigungstermin (in der Regel 3 Monate) auf.
4. Kündigt Ihnen die Vermieterschaft daraufhin, wäre eine solche Kündigung missbräuchlich. Sie könnten eine solche Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten anfechten.